Рынок инвестиций в арендное жилье в регионе Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) набирает обороты и интерес со стороны инвесторов. Согласно отчету консалтинговой компании Colliers, в настоящее время большая часть деятельности сосредоточена в Чехии и Польше.
Объем инвестиционных сделок с жильем в регионе ЦВЕ ограничен и за последние 5 лет составляет в среднем чуть более 200 миллионов евро в год.
Отчет показывает, что баланс между собственным жильем и арендуемым жильем в ЦВЕ имеет тенденцию в пользу первого. Из существующего предложения, принадлежащего предпринимателям / инвесторам с несколькими подразделениями, лидирует Чешская Республика, за ней следует Польша, а за ней следуют другие страны.
Факторы, влияющие на рынок аренды
«Во многих странах наблюдается рост фрагментированного рынка аренды, поскольку частные лица вкладывают средства в жилую недвижимость для личных инвестиций. Во многом это связано с тем, что сбережения на личных счетах не обеспечивают значительного дохода, а стоимость ипотечных кредитов находится на исторически низком уровне на большинстве рынков, объясняет Кевин Турпин, региональный директор по исследованиям в Центральной и Восточной Европе, Colliers.
По его словам, многие из этих домов сдаются в аренду, а тем временем их стоимость растет, поскольку отпускные цены за квадратный метр продолжают расти с каждым годом. В сочетании с отсутствием нового предложения на многих рынках и влиянием этой деятельности, это подпитывает эту динамику и делает мечту о собственном доме для многих на первый взгляд невозможной. Отчасти по этим причинам рынок инвестиций в арендное жилье и интерес инвесторов также растут, - сказал Тарпин.
переполненность
В 2019 году самые высокие уровни скученности (исходя из количества комнат на человека и среднего размера домохозяйства) наблюдаются в Румынии (45.8%), Латвии (42.2%) и в Болгарии. (41.1%). и самый низкий на Кипре (2.2%). Данные показывают, что большинство домохозяйств в Центральной Европе переполнены больше, чем в среднем по ЕС.
Долгосрочная европейская тенденция показывает постепенное снижение перенаселенности, поэтому, если мы предположим, что эта тенденция продолжается и что рынки в ЦВЕ продолжают сближаться, это в некоторой степени доказывает нехватку предложения и потребность в большем количестве жилья. Мы предполагаем, что частью этого предложения будет аренда недвижимости при условии изменения стратегии большего числа предпринимателей и инвесторов, как это уже происходит в Польше и Чехии.
Предлагающий
За последние 5 лет в ЦВЕ произошел быстрый рост продажных цен, отчасти из-за нехватки предложения, относительно простых процедур и низких процентных ставок по кредитам, а также из-за желания людей инвестировать, чтобы заработать больше денег на своих сбережениях. чем они могли бы получить в банке. Другие факторы также играют роль, например, нехватка и рост затрат на подходящие участки, длительные и неопределенные процедуры выдачи разрешений, а также нехватка и последующее увеличение затрат на рабочую силу и строительные материалы.
По данным Евростата, стоимость строительства нового жилья в ЕС выросла на 15% за период 2010-2019 гг. Среди государств-членов Центральной и Восточной Европы наибольший рост наблюдается в Венгрии (+ 47%) и Румынии (+ 46%). Учитывая все эти факторы, многие девелоперы региона не склонны отклоняться от модели индивидуального жилищного строительства.
Из существующих проектов на рынке инвестиций в арендное жилье с несколькими объектами, принадлежащими предпринимателям / инвесторам, Чешская Республика лидирует с примерно 57,000 4,500 квартир, за ней следует Польша с примерно XNUMX квартирами.
По словам Виктора Константинеску, по мере того, как демографические изменения меняются, а цены на строительство в многолюдных районах продолжают расти, а возможностей становится все меньше и меньше, а многие люди вытесняются с рынка жилья, мы ожидаем, что этот класс активов будет востребован в Центральной и Восточной Европе. Управляющий партнер, со-руководитель отдела недвижимости, Бухарест, Kinstellar.
Мы также видим большое количество заявленных строительных проектов на инвестиционном рынке арендного жилья, строительство которых планируется в ближайшие несколько лет. При отслеживании активности в сфере многоквартирной жилой недвижимости становится ясно, что все рынки в Центральной и Восточной Европе находятся на относительно ранней стадии развития и развиваются с разной скоростью. Он добавил, что мы определенно можем увидеть более быструю тенденцию в Польше и Чехии.
Условия работы
На большинстве рынков аренда обычно определяется как долгосрочная и краткосрочная, а краткосрочные контракты обычно составляют менее 3 месяцев, но могут составлять до 6 месяцев.
Долгосрочные контракты обычно длятся 1 год или более, что, очевидно, значительно меньше, чем стандартные 5-летние договоры аренды, которые наблюдаются в других коммерческих секторах.
В секторе инвестиционного рынка арендного жилья договоры аренды чаще всего заключаются на 1 год, после чего арендаторы либо уведомляют и вывозятся, либо продлеваются еще на год.
Агата Юрек-Збройска, партнер по недвижимости в Гринберг-Трауриг, Польша, добавляет: «В странах ЦВЕ, охваченных данным отчетом, нет положений, ограничивающих аренду между частными организациями, и на момент написания не было никаких планов по их реализации. .
Следовательно, в конце каждого года или для каждого срока аренды домовладельцы имеют право пересматривать условия аренды, поскольку в стандартном договоре аренды сроком на 1 год индексация не применяется. Это, конечно, иногда может привести к значительному росту арендной платы в зависимости от текущих рыночных условий. «
Инвестиционный рынок
Объем сделок по инвестициям в жилье в регионе ЦВЕ довольно ограничен и составляет в среднем немногим более 200 миллионов евро в год за последние 5 лет (в отличие от общего объема сделок, превышающего 60 миллиардов евро в 2019 и 2020 годах). в регионе EMEA).
Дорота Високинска - Куздра, старший партнер по корпоративным финансам, ЦВЕ, Colliers добавляет: «Это опять же из-за отсутствия стабильного продукта на рынке, а не из-за отсутствия аппетита инвесторов. В нескольких случаях, которые мы наблюдали и консультировали в ЦВЕ, инвесторы выходили на рынок, приобретая застройщика или создавая партнерство для обеспечения предложения. Это может быть отличный сценарий, который принесет пользу всем, поскольку он может помочь в быстром развитии как продуктов для продажи, так и для сдачи в аренду, разделив финансовое бремя. «
