El mercado de inversión para viviendas de alquiler en la región de Europa Central y Oriental (ECO) está ganando impulso e interés por parte de los inversores. Actualmente, la mayor parte de la actividad se concentra en República Checa y Polonia, según un informe de la consultora Colliers.
El volumen de transacciones de inversión con vivienda en la región de ECO es limitado y en los últimos 5 años asciende a una media de algo más de 200 millones de euros anuales.
El equilibrio entre la vivienda propia y el alojamiento alquilado en Europa central y oriental tiende a favor de la primera, según muestra el informe. De la oferta existente, propiedad de emprendedores / inversores con múltiples unidades, la República Checa está a la cabeza, seguida de Polonia, y los demás países están detrás.
Factores que impulsan el mercado del alquiler
“En muchos países, hay un aumento en el mercado de alquiler fragmentado a medida que las personas invierten en bienes raíces residenciales para inversión personal. Esto se debe en gran parte al hecho de que los ahorros en cuentas personales no proporcionan un rendimiento significativo y el costo de las hipotecas se encuentra en niveles históricamente bajos en la mayoría de los mercados, explica Kevin Turpin, Director Regional de Investigación, CEE, Colliers.
Según él, muchas de estas casas están alquiladas y, mientras tanto, su valor está aumentando a medida que los precios de venta por metro cuadrado continúan aumentando cada año. Combinado con la falta de oferta nueva en muchos mercados y el impacto de esta actividad, alimenta esta dinámica y hace que el sueño de tener una casa para muchos parezca imposible a primera vista. Y en parte por estas razones, el mercado de inversión para viviendas de alquiler y el interés de los inversores también están creciendo, dijo Tarpin.
Superpoblación
En 2019, los niveles más altos de hacinamiento (según el número de habitaciones por persona y el tamaño medio de los hogares) se observaron en Rumanía (45.8 %), Letonia (42.2 %) y Bulgaria (41.1%). y el más bajo en Chipre (2.2%). Los datos muestran que la mayoría de los hogares en Central Europa están más hacinadas que la media de la UE.
La tendencia europea de largo plazo muestra una disminución paulatina del hacinamiento, por lo que si asumimos que esta tendencia continúa y que los mercados de Europa central y oriental continúan convergiendo, esto demuestra en cierta medida una escasez de oferta y la necesidad de más viviendas. Asumimos que parte de esta oferta serán propiedades de alquiler, siempre que cambie la estrategia de más emprendedores e inversores, como ya está sucediendo en Polonia y República Checa.
Ofrecimiento
Los últimos 5 años en Europa Central y Oriental han visto un rápido aumento en los precios de venta, en parte debido a la escasez de suministro, procedimientos relativamente fáciles y bajas tasas de interés en los préstamos, así como a la disposición de las personas a invertir para ganar más dinero con sus ahorros. de lo que obtendrían en un banco. Otros factores también influyen, como la escasez y el aumento de los costos de las parcelas adecuadas, los procedimientos de obtención de permisos prolongados e inciertos, y la escasez y el consiguiente aumento de los costos de mano de obra y materiales de construcción.
Según Eurostat, el coste de construcción de nuevas viviendas en la UE ha aumentado un 15% durante el período 2010-2019. Entre los Estados miembros de Europa central y oriental, el mayor aumento se observa en Hungría (+ 47%) y Rumanía (+ 46%). Teniendo en cuenta todos estos factores, muchos desarrolladores de la región no se sienten tentados a desviarse del modelo de construcción de viviendas individuales.
De los proyectos existentes en el mercado de inversión para viviendas de alquiler con varias unidades propiedad de empresarios / inversores, la República Checa lidera con unas 57,000 unidades, seguida de Polonia con unas 4,500 unidades.
A medida que la demografía cambia y los precios de la construcción en áreas pobladas continúan aumentando y las oportunidades son cada vez menores, y muchas personas son expulsadas del mercado de la vivienda, esperamos que esta clase de activos sea necesaria en Europa central y oriental, dice Victor Constantinescu. Socio director, codirector de bienes raíces, Bucarest, Kinstellar.
También vemos una gran cantidad de proyectos de construcción anunciados en el mercado de inversión de viviendas de alquiler, que se planea construir en los próximos años. Al rastrear la actividad en el campo de las propiedades residenciales multifamiliares, queda claro que todos los mercados en Europa Central y Oriental se encuentran en una etapa relativamente temprana de desarrollo y se mueven a diferentes velocidades. Ciertamente podemos ver una tendencia más rápida en Polonia y la República Checa, agregó.
Condiciones de empleo
En la mayoría de los mercados, los arrendamientos generalmente se definen como a largo plazo y a corto plazo, y los contratos a corto plazo generalmente se definen como menos de 3 meses, pero pueden ser de hasta 6 meses.
Los contratos a largo plazo suelen durar 1 año o más, lo que obviamente es significativamente menor que los arrendamientos estándar de más de 5 años que se observan en otros sectores comerciales.
En el sector del mercado de inversión de viviendas de alquiler, los contratos de arrendamiento se celebran con mayor frecuencia por 1 año, después de lo cual los inquilinos notifican y se exportan, o se prorrogan por otro año.
Agata Jurek-Zbroyska, socio de bienes raíces en Greenberg Traurig, Polonia, agrega: “En los países de Europa central y oriental cubiertos por este informe, no hay disposiciones que restrinjan los arrendamientos entre entidades privadas y no hay planes para implementarlas en el momento de redactar este informe. .
Por lo tanto, al final de cada año o para cada término del arrendamiento, los propietarios tienen derecho a revisar el arrendamiento, ya que no se aplica ninguna indexación en un arrendamiento estándar por 1 año. Esto, por supuesto, a veces puede conducir a repuntes significativos en las rentas, dependiendo de las condiciones actuales del mercado. "
Mercado de inversiones
El volumen de transacciones de inversión en vivienda en la región de Europa central y oriental es bastante limitado y promedia anualmente un poco más de 200 millones de euros en los últimos 5 años (a diferencia del volumen total de transacciones de más de 60 mil millones de euros en 2019 y 2020). en EMEA).
Dorota Visokinska - Kuzdra, socio senior, finanzas corporativas, CEE, Colliers agrega: “Esto se debe nuevamente a la falta de un producto estable en el mercado, no a la falta de apetito de los inversores. En varios de los casos que hemos observado y consultado en Europa central y oriental, los inversores han entrado en el mercado adquiriendo un desarrollador de viviendas o estableciendo una sociedad para asegurar un suministro. Este puede ser un gran escenario que beneficie a todos, ya que puede ayudar al rápido desarrollo tanto de productos en venta como en alquiler al compartir la carga financiera. "
