De investeringsmarkt voor huurwoningen in de regio Centraal- en Oost-Europa (CEE) wint aan kracht en interesse van investeerders. Momenteel is de meeste activiteit geconcentreerd in Tsjechië en Polen, volgens een rapport van het adviesbureau Colliers.
Het volume aan investeringstransacties met woningen in de MOE-regio is beperkt en bedraagt de laatste 5 jaar gemiddeld iets meer dan 200 miljoen euro per jaar.
Het evenwicht tussen eigen woningen en huurwoningen in de MOE neigt in het voordeel van het eerste, zo blijkt uit het rapport. Van het bestaande aanbod, eigendom van ondernemers/investeerders met meerdere units, loopt Tsjechië voorop, gevolgd door Polen, en de andere landen staan erachter.
Factoren die de huurmarkt aansturen
“In veel landen is er een toename van de gefragmenteerde huurmarkt, aangezien individuen investeren in residentieel vastgoed voor persoonlijke investeringen. Dit is grotendeels te wijten aan het feit dat sparen op persoonlijke rekeningen geen significant rendement oplevert en dat de kosten van hypotheken in de meeste markten historisch laag zijn, legt Kevin Turpin, Regional Director of Research, CEE, Colliers uit.
Veel van deze woningen zijn volgens hem verhuurd en ondertussen stijgt de waarde omdat de verkoopprijzen per vierkante meter elk jaar blijven stijgen. Gecombineerd met het gebrek aan nieuw aanbod in veel markten en de impact van deze activiteit, voedt het deze dynamiek en maakt het voor velen de droom om een huis te bezitten op het eerste gezicht onmogelijk. En mede om deze redenen groeit ook de investeringsmarkt voor huurwoningen en de interesse van investeerders, aldus Tarpin.
overbevolking
In 2019 werden de hoogste niveaus van overbevolking (op basis van het aantal kamers per persoon en de gemiddelde grootte van het huishouden) waargenomen in Roemenië (45.8%), Letland (42.2%) en Bulgarije (41.1%). en de laagste van Cyprus (2.2%). Uit de gegevens blijkt dat de meeste huishoudens in Centraal Europa zijn meer overbevolkt dan het EU-gemiddelde.
De Europese langetermijntrend laat een geleidelijke afname van de overbevolking zien, dus als we aannemen dat deze trend zich voortzet en dat de markten in MOE blijven convergeren, wijst dit tot op zekere hoogte op een tekort aan aanbod en de behoefte aan meer woningen. We gaan ervan uit dat een deel van dit aanbod huurwoningen zal zijn, mits de strategie van meer ondernemers en investeerders verandert, zoals nu al gebeurt in Polen en Tsjechië.
Het aanbieden van
De laatste 5 jaar in CEE zijn de verkoopprijzen snel gestegen, deels als gevolg van aanbodtekorten, relatief gemakkelijke procedures en lage rentetarieven op leningen, evenals de bereidheid van mensen om te investeren om meer geld te verdienen met hun spaargeld. dan ze bij een bank zouden krijgen. Andere factoren spelen ook een rol, zoals tekorten en stijgende kosten voor geschikte percelen, langdurige en onzekere vergunningsprocedures en tekorten en daaruit voortvloeiende stijgingen van arbeids- en bouwmateriaalkosten.
Volgens Eurostat zijn de kosten van het bouwen van nieuwe woningen in de EU in de periode 15-2010 met 2019% gestegen. Van de lidstaten van Midden- en Oost-Europa is de grootste stijging te zien in Hongarije (+47%) en Roemenië (+46%). Rekening houdend met al deze factoren, komen veel ontwikkelaars in de regio niet in de verleiding om af te wijken van het model van het bouwen van individuele woningen.
Van de bestaande projecten op de investeringsmarkt voor huurwoningen met meerdere units die eigendom zijn van ondernemers/investeerders, loopt Tsjechië voorop met ongeveer 57,000 units, gevolgd door Polen met ongeveer 4,500 units.
Naarmate de demografie verandert en de bouwprijzen in drukke gebieden blijven stijgen en de kansen steeds minder worden, en veel mensen uit de huizenmarkt worden verdreven, verwachten we dat deze klasse van activa nodig zal zijn in CEE, zegt Victor Constantinescu. Managing Partner, Co-Head of Real Estate, Boekarest, Kinstellar.
Ook zien we een groot aantal aangekondigde bouwprojecten in de investeringsmarkt van huurwoningen, die de komende jaren gebouwd gaan worden. Bij het volgen van de activiteit op het gebied van meergezinswoningen, wordt duidelijk dat alle markten in CEE zich in een relatief vroeg ontwikkelingsstadium bevinden en met verschillende snelheden bewegen. We kunnen zeker een snellere trend zien in Polen en Tsjechië, voegde hij eraan toe.
Arbeidsvoorwaarden
In de meeste markten worden huurcontracten gewoonlijk gedefinieerd als langlopend en kortlopend, en kortlopende contracten worden gewoonlijk gedefinieerd als minder dan 3 maanden, maar kunnen tot 6 maanden bedragen.
Langlopende contracten duren meestal 1 jaar of langer, wat uiteraard aanzienlijk minder is dan de standaard huurcontracten van 5 jaar die in andere commerciële sectoren worden waargenomen.
In de sector van de investeringsmarkt van huurwoningen worden huurovereenkomsten meestal voor 1 jaar afgesloten, waarna de huurders ofwel opzeggen en geëxporteerd worden ofwel met nog een jaar verlengd worden.
Agata Jurek-Zbroyska, vastgoedpartner in Greenberg Traurig, Polen, voegt toe: “In de MOE-landen die door dit rapport worden behandeld, zijn er geen bepalingen die huurovereenkomsten tussen particuliere entiteiten beperken, en er zijn op het moment van schrijven geen plannen om deze te implementeren. .
Daarom hebben verhuurders aan het einde van elk jaar of voor elke huurperiode het recht om de huurovereenkomst te herzien, aangezien er bij een standaardhuurovereenkomst voor 1 jaar geen indexatie wordt toegepast. Dit kan natuurlijk soms leiden tot aanzienlijke huurstijgingen, afhankelijk van de huidige marktomstandigheden. “
Investeringsmarkt
Het volume aan woningbeleggingstransacties in de MOE-regio is vrij beperkt en bedraagt gemiddeld iets meer dan 200 miljoen EUR in de afgelopen 5 jaar (in tegenstelling tot het totale transactievolume van meer dan 60 miljard EUR in 2019 en 2020). in EMEA).
Dorota Visokinska – Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance, CEE, Colliers voegt toe: “Dit is opnieuw te wijten aan het ontbreken van een stabiel product op de markt, niet aan het gebrek aan eetlust van investeerders. In een aantal van de gevallen die we in CEE hebben geobserveerd en geraadpleegd, zijn investeerders op de markt gekomen door een woningontwikkelaar over te nemen of een samenwerkingsverband aan te gaan om de bevoorrading veilig te stellen. Dit kan een geweldig scenario zijn waar iedereen van profiteert, omdat het kan helpen bij de snelle ontwikkeling van zowel producten te koop als te huur door de financiële last te delen. “
