Der Investmentmarkt für Mietwohnungen in der Region Mittel- und Osteuropa (CEE) gewinnt an Dynamik und Interesse von Investoren. Derzeit konzentrieren sich die meisten Aktivitäten laut einem Bericht des Beratungsunternehmens Colliers auf Tschechien und Polen.
Das Volumen der Investitionstransaktionen mit Wohnraum in der CEE-Region ist begrenzt und beträgt in den letzten 5 Jahren durchschnittlich knapp über 200 Millionen Euro pro Jahr.
Das Gleichgewicht zwischen Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in CEE tendiert zu ersteren, wie der Bericht zeigt. Aus dem bestehenden Angebot, das sich im Besitz von Unternehmern / Investoren mit mehreren Einheiten befindet, liegt die Tschechische Republik an der Spitze, gefolgt von Polen, und die anderen Länder liegen dahinter.
Faktoren, die den Mietmarkt antreiben
„In vielen Ländern nimmt der fragmentierte Mietmarkt zu, da Privatpersonen in Wohnimmobilien investieren, um sie persönlich zu investieren. Dies ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass Ersparnisse auf Privatkonten keine signifikante Rendite bringen und die Hypothekenkosten in den meisten Märkten auf historisch niedrigem Niveau liegen, erklärt Kevin Turpin, Regional Director of Research, CEE, Colliers.
Viele dieser Wohnungen seien vermietet, und inzwischen steige ihr Wert, da die Verkaufspreise pro Quadratmeter jedes Jahr weiter steigen. Zusammen mit dem Mangel an neuem Angebot in vielen Märkten und den Auswirkungen dieser Aktivität befeuert dies diese Dynamik und lässt den Traum vom Eigenheim für viele auf den ersten Blick unmöglich erscheinen. Und teilweise aus diesen Gründen wachse auch der Investmentmarkt für Mietwohnungen und das Interesse der Investoren, sagte Tarpin.
Überfüllung
Im Jahr 2019 werden die höchsten Überbelegungsraten (gemessen an der Anzahl der Zimmer pro Person und der durchschnittlichen Haushaltsgröße) in Rumänien (45.8 %), Lettland (42.2 %) und Bulgarien (41.1 %). und die niedrigste in Zypern (2.2%). Die Daten zeigen, dass die meisten Haushalte in Central Europa sind überfüllter als der EU-Durchschnitt.
Der langfristige europäische Trend zeigt einen allmählichen Rückgang der Überbelegung. Wenn wir also davon ausgehen, dass sich dieser Trend fortsetzt und die Märkte in CEE weiter zusammenwachsen, beweist dies in gewissem Maße eine Angebotsverknappung und den Bedarf an mehr Wohnraum. Wir gehen davon aus, dass ein Teil dieses Angebots Mietobjekte sein werden, vorausgesetzt, dass sich die Strategie von mehr Unternehmern und Investoren ändert, wie dies bereits in Polen und Tschechien geschieht.
Mit
Die letzten 5 Jahre in CEE haben einen schnellen Anstieg der Verkaufspreise erlebt, teilweise aufgrund von Lieferengpässen, relativ einfachen Verfahren und niedrigen Kreditzinsen sowie der Bereitschaft der Menschen, zu investieren, um mehr Geld aus ihren Ersparnissen zu machen. als sie in einer Bank bekommen würden. Hinzu kommen weitere Faktoren wie Knappheit und steigende Kosten für geeignete Grundstücke, langwierige und unsichere Genehmigungsverfahren sowie Knappheit und damit steigende Lohn- und Baumaterialkosten.
Laut Eurostat sind die Kosten für den Bau neuer Wohnungen in der EU im Zeitraum 15-2010 um 2019 % gestiegen. Unter den Mitgliedstaaten Mittel- und Osteuropas ist der größte Anstieg in Ungarn (+47%) und Rumänien (+46%) zu verzeichnen. Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren schrecken viele Bauträger in der Region nicht davor zurück, vom Modell des Einzelwohnungsbaus abzuweichen.
Von den bestehenden Projekten auf dem Investmentmarkt für Mietwohnungen mit mehreren Einheiten im Eigentum von Unternehmern / Investoren führt die Tschechische Republik mit etwa 57,000 Einheiten, gefolgt von Polen mit etwa 4,500 Einheiten.
Da der demografische Wandel und die Baupreise in überfüllten Gebieten weiter steigen und die Möglichkeiten immer geringer werden und viele Menschen aus dem Wohnungsmarkt gedrängt werden, gehen wir davon aus, dass diese Klasse von Vermögenswerten in CEE benötigt wird, sagt Victor Constantinescu. Geschäftsführender Gesellschafter, Co-Leiter Immobilien, Bukarest, Kinstellar.
Auch im Investmentmarkt Mietwohnungen sehen wir eine Vielzahl von angekündigten Bauvorhaben, die in den nächsten Jahren realisiert werden sollen. Bei der Verfolgung der Aktivitäten im Bereich der Mehrfamilienwohnimmobilien wird deutlich, dass sich alle Märkte in CEE in einem relativ frühen Entwicklungsstadium befinden und sich unterschiedlich schnell bewegen. Wir können sicherlich einen schnelleren Trend in Polen und der Tschechischen Republik sehen, fügte er hinzu.
Beschäftigungsbedingungen
In den meisten Märkten werden Leasingverträge normalerweise als lang- und kurzfristig definiert, und kurzfristige Verträge werden normalerweise als weniger als 3 Monate definiert, können aber bis zu 6 Monate betragen.
Langfristige Verträge haben normalerweise eine Laufzeit von 1 Jahr oder mehr, was offensichtlich deutlich weniger ist als die in anderen gewerblichen Sektoren üblichen Mietverträge mit einer Laufzeit von über 5 Jahren.
Im Bereich des Investmentmarktes Mietwohnungen werden Mietverträge meist für 1 Jahr abgeschlossen, danach kündigen die Mieter entweder und werden exportiert, oder um ein weiteres Jahr verlängert.
Agata Jurek-Zbroyska, Immobilienpartnerin in Greenberg Traurig, Polen, fügt hinzu: „In den von diesem Bericht abgedeckten CEE-Ländern gibt es keine Bestimmungen, die Mietverträge zwischen privaten Unternehmen einschränken, und es gibt zum Zeitpunkt der Erstellung keine Pläne, diese umzusetzen .
Daher haben Vermieter am Ende jedes Jahres oder für jede Laufzeit des Mietvertrags das Recht, den Mietvertrag zu überprüfen, da in einem Standardmietvertrag für 1 Jahr keine Indexierung angewendet wird. Dies kann natürlich je nach aktuellen Marktbedingungen zu teilweise deutlichen Mietpreissteigerungen führen. „
Investmentmarkt
Das Transaktionsvolumen von Wohnungsinvestitionen in der CEE-Region ist recht begrenzt und lag in den letzten 200 Jahren im Jahresdurchschnitt bei etwas über 5 Millionen Euro (im Gegensatz zum Gesamtvolumen der Transaktionen von über 60 Milliarden Euro in den Jahren 2019 und 2020). in EMEA).
Dorota Visokinska – Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance, CEE, Colliers fügt hinzu: „Dies liegt wiederum am Fehlen eines stabilen Produkts auf dem Markt, nicht am mangelnden Appetit der Investoren. In mehreren der Fälle, die wir in CEE beobachtet und konsultiert haben, sind Investoren in den Markt eingetreten, indem sie einen Wohnungsbauträger erworben oder eine Partnerschaft gegründet haben, um sich ein Angebot zu sichern. Dies kann ein großartiges Szenario sein, von dem alle profitieren, da es die schnelle Entwicklung sowohl von Produkten zum Verkauf als auch zur Miete unterstützen kann, indem es die finanzielle Last teilt. „
